Бизнес план строительства   недвижимости в                                                    городе Анапа и Анапском районе.

1.Резюме фирмы.

        Действующая строительно – производственная организация, благополучно существующая более 10 лет, специализирующаяся на принятии заказов и проведении земляных и строительно - производственных работ , планирует расширение в сторону организации строительства жилой и коммерческой недвижимости разного типа за счет привлеченных инвестиционных средств на территориях города – курорта Анапа и Анапского района, привлекательных для проведения личного времени, проживания и ведения коммерческой деятельности. За последние годы существенно увеличился спрос на недвижимость разного характера в данном регионе. Связано это явление в первую очередь с географическим положением и мягким климатом, а также стабильным экономическим ростом Краснодарского края в целом. Но как известно – спрос порождает предложение, поэтому конкурентная обстановка на рынке довольно серьёзная и требует особого внимания и подхода. Из наших конкурентных преимуществ можно выделить возможность охвата большей части рынка, способность заинтересовать потенциальных покупателей с различными финансовыми возможностями, возможность мониторинга действий других строительных организаций, опыт работы в данной сфере деятельности, сработанный коллектив, способность быстро наращивать производственные мощности. Из недостатков можно отметить отсутствие достаточного постоянного штата специалистов и рабочих, частично устаревший автопарк спецтехники и инструментарий.

      В данное время в организационной структуре находится владелец организации, заместитель, бухгалтер, постоянный штат специалистов и работников, штат наёмных работников, изменяющийся в зависимости от объёмов работ. Структура проверена временем, динамичная и способна расширяться.

                   Привлеченные денежные средства планируется использовать для приобретения земельных участков, создания проектов, получения всех необходимых документов для законного строительства, найма специалистов и рабочих, закупки стройматериалов, оплаты услуг спецтехники и на другие строительно – производственные расходы. По завершению работ данную недвижимость планируется реализовать по максимально выгодной цене с целью возвращения вложенных средств и получения прибыли каждому участнику строительства на основании составленного заранее письменного договора. При совместном вложении средств в строительство каждый участник по итогам получить тот же процент от суммы проданной недвижимости после вычета налога, что был вложен в строительство.

       Также возможна 100% оплата строительства инвестором.  В этом случае наша организация со всей ответственностью берет на себя все действия по организации и управлению строительством. Сумма в 40% от чистой прибыли будет достаточно стимулировать наш интерес к качественному и быстрому ведению дел.

 

2.Анализ рынка и маркетинговый план.

     Город – курорт Анапа и прибрежная территория Анапского района являются весьма привлекательными как для отдыха, так и для проживания и ведения коммерческой деятельности всех слоёв населения Российской Федерации и граждан других государств. Обусловлено это явление большим количеством круглогодичных санаториев, пансионатов, баз отдыха, развитой инфраструктурой, географическим положением, мягким климатом и мощным культурно – развлекательным ресурсом.  В 2011 году город Анапа признан «Лучшим бальнеологическим курортом мира» по версии ФИМТЕК (Международной ассоциацией климато- и бальнеолечения). В 2017 году по результатам исследования портала недвижимости Domofond.ru Анапа признана лидером по качеству жизни в России. Все эти факторы создают положительную экономическую обстановку и спрос на недвижимость с последующей перспективой роста.

                 Конкуренция в данном регионе довольно большая, но при близком рассмотрении большинство строительных организаций предпочитают работать в пределах города, сотрудничая с крупными компаниями застройщиками, что в свою очередь высвобождает существенную нишу для пригородного строительства различной направленности.

               Потребителем данного направления станет покупатель недвижимости или арендатор (предприниматель, турист, переселенец). Покупатель, приобретая нашу недвижимость, вернёт нам вложенные средства с прибылью. Арендатору жилых помещений в виде туриста можно предложить достойную цену за комфортный отдых в прибрежном районе (при рассмотрении и организации гостиничной деятельности), а арендатору в виде постоянного жителя/переселенца предлагается круглогодичное или межсезонное проживание за более низкую цену. Арендатор – предприниматель в большинстве случаев способен заплатить довольно высокую арендную плату как в течении своей деятельности, так и за весь сезон единовременно, а также увеличить посещаемость и популярность объекта, что в свою очередь может принести дополнительные плоды в будущем.

         Так как наша организация находится по адресу Краснодарский край, Анапский район, посёлок Сукко, то и деятельность на начальном этапе сотрудничества предлагается развернуть именно здесь в связи с активным ростом данного населенного пункта, ростом популярности, прибрежным расположением  и перспективой в виде существующего начатого проекта строительства автомобильной дороги в город Новороссийск, что значительно увеличит транспортный поток и население в недалёком будущем.

         Осуществлять процесс продаж необходимо одновременно с началом строительства, дабы максимально ускорить реализацию, путём организации отдела продаж, самостоятельного размещения объявлений на всевозможных ресурсах во всемирной сети, а также привлечение к сотрудничеству агенств недвижимости и рекламных агенств в крупных городах Российской Федерации. Также необходимо будет заключить договор с банком для осуществления кредитования покупателя, не имеющего всей необходимой суммы для приобретения приглянувшегося варианта.

        Для максимально возможного охвата рынка в данном регионе планируется создать уникальные предложения для всех слоёв населения. В них входят:

1.Недорогие дизайнерские практичные каркасные дома площадью от 30 до 200м2 с небольшим двориком для стоянки автомобиля и зоной отдыха стоимостью продажи от 1 500 000 рублей до 4 000 000 рублей и более. Срок строительства от 2 – х месяцев.

2. Дома среднего класса из кирпича/блока площадью от 50 до 300м2 с мансардой, местом для стоянки автомобиля/гаражом, зоной отдыха терассой или большим по площади прилегающим личным участком. Стоимость  продажи от 2 000 000 рублей до 6 000 000 рублей и более. Срок строительства от 3 – х месяцев.

3. Коттеджи площадью от 150м2, 2 – этажа и более, с гаражом на несколько авто, подвалом, терассой, бассейном, зоной отдыха. Стоимость продажи от 5 000 000 рублей. Срок строительства от 4 – х месяцев.

4. Таунхаус – малоэтажный жилой дом или общественное здание на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (без общего подъезда). Первый уровень возможно применить коммерческую деятельность или гараж. Стоимость продажи от 3 000 000 рублей в зависимости от площади. Срок строительства от 6 месяцев.

5. Гостевые дома – мини гостиницы от 4 до 12 номеров. По достоинству оценятся желающими приобрести коммерческий объект в курортном районе. Данную недвижимость возможно реализовать как готовый бизнес или внести её в активы нашей организации на взаимовыгодных условиях.

6. Культурно – развлекательные объекты (ночной клуб, ресторан, концертно – театральный объект, парк развлечений), гостиница, база отдыха, торговый центр  способны привлечь немалую популярность и заинтересованность у отдыхающего и местного населения, что напрямую влияет на финансовое развитие нашей деятельности и получения дополнительных статей дохода.

           Разные подходы к разным финансовым возможностям дают возможность максимально задействовать рынок в пользу нашей организации.

3. План производства.

          При достижении договорённости с инвестором, формировании приблизительного бюджета можно начинать процесс эффективной деятельности, разделенной на три этапа: подготовка, строительство и реализация проекта.

        К подготовительным мероприятиям относятся:

1. Выбор земельного участка. Земельный участок выбирается в зависимости от

вида и назначения планируемой недвижимости, дабы он соответствовал всем требованиям проекта: площадь, географическое расположение, коммуникации, инфраструктура.

      Далее рекомендуется  провести инженерно – геологические изыскания и топографическую съёмку. Инженерно – геологические изыскания необходимы для определения несущих характеристик грунтов, состава и уровня грунтовых вод. Топографическая съёмка даёт возможность точно ориентировать здания по сторонам света, просчитывать уклоны подъездов и площадок на участке, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к уличным сетям. После этих действий заказывается и выполняется архитектурный и рабочий проект дома или комплекса, получается разрешение на строительство в местных органах исполнительной власти.

2. По достижении целей первого этапа следует приступить к этапу строительства. Первым делом следует оценить масштаб производства и требуемые трудовые и производственные мощности и при необходимости их нарастить. Сам процесс строительства состоит из нескольких циклов:

1. Нулевой цикл – земляные работы, планировка, рытьё траншей, котлованов для фундамента и трубопроводов, обратная засыпка грунта.

2. Основной цикл – возведение несущих стен, колонн, балок, монолитных конструкций, междуэтажных перекрытий.

3. Оформление и отделка фасадов – возведение кровли, штукатурные работы, установка окон и дверей, монтаж коммуникаций.

4. Внутренние работы – устройство перегородок, напольных покрытий, потолочные работы, монтаж внутренних коммуникаций.

5.Завершающий этап – установка внутренних дверей, внешняя и внутренняя финишная отделка, сдача дома в эксплуатацию.

             По завершению фасадных работ необходимо приступать к ландшафтным работам, дабы все работы завершились своевременно и организованно.

 3. Этап реализации подразумевает завершение проекта и получение с него разовой выгоды всем участникам, либо его преобразования в постоянный актив (гостиница, магазин, ресторан, ночной клуб и пр.) для получения постоянных доходов.

     Затраты на осуществление подобных проектов имеют широкий диапазон в зависимости от масштабов задуманного проекта, который рассчитывается в индивидуальном порядке.

4. Организация рабочего процесса

           Образовавшаяся организационная структура нынешней строительно – производственной организации за много лет зарекомендовала себя как эффективная, динамичная и устойчивая к переменам и внештатным ситуациям и особых доработок не требует. Новые проекты будут руководиться и контролироваться владельцем и заместителем владельца нынешнего трудового коллектива. Все вопросы взаимодействия и производства решаются в короткие сроки по результатам коллективного совещания. Таким же способом происходит распределение текущих и долгосрочных задач.

         Использование динамичных свойств данной организационной структуры позволит охватывать проекты любых масштабов  и сложностей без каких – либо непреодолимых преград и сложностей.

          Контроль качества и охрана труда осуществляется через назначенное ответственное лицо, либо непосредственным взаимодействием с трудовым коллективом.

5. Финансовый план.

              В начале следует определиться с чем мы имеем дело, ввиду большого разнообразия направлений – жилая или коммерческая недвижимость, масштабы проекта, способы реализации. Затем обратим внимание на факторы, регулирующие ценообразование:

     1.            Территориальное расположение (стоимость земельного участка, инженерно – геологические данные).

     2.            Используемый стройматериал (каркасно – панельный дом, деревянный, кирпичный/из блоков, монолитный).

     3.            Этажность (выше – сложнее – дороже).

     4.            Дизайн – проект строения и территории (стоимость материалов, сложность проектирования и работ).

На сегодняшний день средняя рыночная стоимость строительства частного дома «под отделку» составляет:

1.Каркасно – панельный дом – от 10 000 рублей/м2.

2.Деревянный дом (брёвна/брус) – от 13 000 рублей/м2.

3.Кирпичный/из блоков – от 12 000 рублей/м2.

4.Монолит с блоком – от 15 000 рублей/м2.

        Исходя из этого можно рассчитать приблизительную стоимость возведения недвижимости различных ценовых категорий.

1. Недорогой каркасный жилой дом.

Площадь застройки:      м2

Длина:         6 м

Ширина:      6 м

Общая площадь: 44 м2

Обвязка:     Двойная обвязка 100x150 мм/ 150x150 мм брус нестроганый естественной влажности.

Лаги: Брус 100х150 мм, через 60 см.

Полы:           Утепление рулонными матами KNAUF, либо аналогами 100/150мм.

Полы черновые:  Доска полуобрезная 20х100 мм. (1 этаж)

Полы чистовые:   Шпунтованная доска естественной влажности толщиной 28 мм.

Стены:          Собирается каркас (стойки, пояса, расскосины) из нестроганого бруса 40х100/40х150 мм. Стойки каркаса устанавливаются через 60 см, для угловых стоек используется брус 100х100/150х150мм естественной влажности. Отделка внешних стен 1-го этажа снаружи/внутри сухой вагонкой класса «В» через паропроницаемую мембрану Ондутис R70 с закладкой плитного утеплителя Rockwool 100/150 мм.

Перегородки:       Каркасные из нестроганого бруса 40х100 мм, с двух сторон обшиваются сухой вагонкой класса «В» хвойных пород. Стойки каркаса устанавливаются через 1,0 м.

Высота потолков:            В чистоте: 1-ый этаж – 2,50 м +/- 5 см.

Потолки:     Отделка сухой вагонкой класса «В». Утепление рулонными матами KNAUF, либо аналогами 100/150мм.

Стропильная конструкция:     Брус 40х150 мм совместно с брусом 40х100 через 1,0 м.

Обрешетка:           Доска полуобрезная 20х100 мм через 20-25 см.

Крыша:        Ондулин (красного, зеленого, коричневого цветов).

Окна:            Деревянные двойного остекления с одной открывающейся фрамугой, с фурнитурой (1,0х1,2 м., количество согласно проекту).

Двери:          Входная – металлическая в ПОДАРОК. Межкомнатные – деревянные филенчатые, без фурнитуры (0,8х2,0 м., количество согласно проекту).

Лестница:    Одномаршевая деревянная с перилами и балясинами из бруска. Основание брус 100х150 мм, ступенька, две половые доски, запиленные в основание. Ограждение на втором этаже.

                              

                                  Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 450 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 150 000 рублей/сотка = 800 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация):  300 000 рублей

Итого: 1 550 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: до 2 месяцев.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 2 500 000 рублей.

Доходность: 950 000 рублей – 61% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 800 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли:  480 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 320 000 рублей – 40%

                                  Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 1 100 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000 рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация):  300 000 рублей

Итого: 2 400 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 4 000 000рублей.

Доходность: 1 600 000 рублей – 66% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 440 000рублей

Доход инвестора с чистой прибыли:  864 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 576 000 рублей – 40%

2. Дом среднего класса.

            Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 1 800 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация):  400 000 рублей

Итого: 3 200 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 5 000 000 рублей.

Доходность: 1 800 000 рублей – 56% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 600 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли:  960 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 640 000 рублей – 40%

Расчетная площадь: 99 кв.м.

Общая площадь: 92 кв.м.

Жилая площадь: 58 кв.м.

Площадь застройки: 87 кв.м.

   

            Приблизительные подсчеты рентабельности:

Стоимость возведения: 2 500 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 200 000рублей/сотка = 1 000 000 рублей/5 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация):  400 000 рублей

Итого: 3 900 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: 3 месяца.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 6 000 000 рублей.

Доходность: 2 100 000 рублей – 53% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 1 800 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли:  1 080 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 720 000 рублей – 40%

3. Коттедж.

 

 Расчетная площадь: 255 кв.м.

              Общая площадь: 239 кв.м.

Стоимость возведения: 4 000 000 рублей

Стоимость земельного участка: от 250 000рублей/сотка = 2 000 000 рублей/8 соток

Прочие расходы (документация, скважина, ландшафт, реализация):  500 000 рублей

Итого: 6 500 000 рублей.

Ориентировочные сроки завершения строительства: до 6 месяцев.

Средняя рыночная стоимость (цена продажи): 10 000 000 рублей.

Доходность: 3 500 000 рублей – 52% с одного проекта.

Чистая прибыль с вычетом налога и непредвиденных расходов: 3 000 000 рублей

Доход инвестора с чистой прибыли:  1 800 000 рублей – 60%

Доход нашей организации: 1 200 000 рублей – 40%

                                   Расчет денежного потока.

             Из приведённых выше расчетов для каждого проекта можем вычислить денежный поток. Анализируемый временной отрезок – 3 года. Рассмотрим ситуацию при минимальных вложениях инвестора для запуска проекта. Сумма 2 000 000 рублей.

На примере Таблицы №1 показан краткий поквартальный отчет перемещения денежных средств в первый год работы.

                                                          Таблица №1 – Первый год.

Наименование показателя	Квартал 1	Квартал 2	Квартал 3	Квартал 4
1.Остаток по состоянию на начало рассматриваемого периода.		250 000	250 000	2 500 000
2.Поступления, в т.ч. : Авансы, продажи Инвестирование, займы, кредиты Проценты, дивиденды, иные притоки	2 000 000		3 000 000
3.Выплаты, в т.ч.: Выданные авансы, оплата услуг, работ Бюджетные платежи(налоги, взносы в обязательные фонды) Финансовые инвестиции Расходы на основные фонды, погашение взятых кредитов	750 000 200 000 800 000		300 000	1 400 000 1 000 000
4.Поток денег (поступление минус выплаты)	250 000		2 950 000	100 000
5.Остаток на окончание периода	250 000		2 950 000	100 000

             Видим что у нас получилось 950 000 рублей дохода. Ими можно распорядиться двумя способами:

·        Разделить между всеми участниками в соотношении 60/40 – 60% инвестору, 40% нашей организации. В таком случае часть инвестора  570 000 рублей, что составляет 28.5% за срок до 6 месяцев  от инвестированной суммы. Часть нашей организации составляет 380 000 рублей.

·        Продолжаем работу, отталкиваясь от полученной суммы с вычетом на карманные расходы, для дальнейшего увеличения капитала.

             Далее из Таблицы №1 плавно переходим в Таблицу №2. После вычета карманных расходов (450 000 рублей) начинаем проект строительства более дорогостроящего объекта недвижимости.

                               

                                                           Таблица №2 – Второй год.

Наименование показателя	Квартал 1	Квартал 2	Квартал 3	Квартал 4
1.Остаток по состоянию на начало рассматриваемого периода.	100 000	100 000	3 200 000	0
2.Поступления, в т.ч. : Авансы, продажи Инвестирование, займы, кредиты Проценты, дивиденды, иные притоки		4 000 000
3.Выплаты, в т.ч.: Выданные авансы, оплата услуг, работ Бюджетные платежи(налоги, взносы в обязательные фонды) Финансовые инвестиции Расходы на основные фонды, погашение взятых кредитов		400 000	2 200 000 1 000 000
4.Поток денег (поступление минус выплаты)		3 700 000	0	0
5.Остаток на окончание периода		3 700 000	0	0

          От этой суммы также можем удержать часть средств на карманные расходы (500 000 рублей) начать следующий проект. Проект 3 аналогично перетекает из Таблицы №2 в Таблицу №3.

                                                   Таблица 3 – Третий год.

Наименование показателя	Квартал 1	Квартал 2	Квартал 3	Квартал 4
1.Остаток по состоянию на начало рассматриваемого периода.	0
2.Поступления, в т.ч. : Авансы, продажи Инвестирование, займы, кредиты Проценты, дивиденды, иные притоки	5 000 000
3.Выплаты, в т.ч.: Выданные авансы, оплата услуг, работ Бюджетные платежи(налоги, взносы в обязательные фонды) Финансовые инвестиции Расходы на основные фонды, погашение взятых кредитов	500 000
4.Поток денег (поступление минус выплаты)	4 500 000
5.Остаток на окончание периода	4 500 000

        

          По завершению третьего проекта можем рассчитать чистый денежный поток:

где:

• CO – исходящий (отрицательный) поток;
• CI – входящий (положительный) поток;
• n – количество шагов.

NCF = (2950000 – 2000000) + (3700000 – 2500000) + (4500000 – 3200000) = 3 450 000 + 950 000 (ранее изъятых из оборота средств) = 4 400 000 Рублей за 2 с небольшим года работы, что составляет в среднем 2 200 000 рублей в год. Из них по условиям сотрудничества 60% составляет прибыль инвестора – 1 320 000 рублей. Всё это происходит при минимальных первоначальных вложениях без дополнительного финансирования и с большими пробелами в деловом процессе во время продажи завершенного проекта. При грамотном заполнении всего имеющегося времени есть возможность организовать постоянный, практически стабильный денежный поток.

                    Риск получения прибыли ниже расчетной заключается в увеличении срока строительства или продаж. На увеличение срока строительства могут повлиять внезапные геологические свойства грунта (необычно плотные скальные образования, увеличивающие расходы на работу с ними), некомпетентность привлеченных трудовых ресурсов (пресекается организационными методами) и возможные непредвиденные обстоятельства в реальном времени.

                   Срок продаж зависит от внешнего вида проекта, стоимости, сезонности (в зимнее холодное время снижается активность населения), добросовестности работы рекламных агенств и агенств недвижимости. Все эти пункты необходимо иметь ввиду и при необходимости проявлять взаимодействие. В некоторых случаях имеет смысл снизить стоимость продажи отдельной недвижимости для ускорения реализации и увеличении конкурентоспособности, что в свою очередь отразится на прибыли, но сэкономит время. Запас прочности позволяет в некоторых случаях производить подобные манипуляции.

          Стоит отметить, что данный вид деятельности не является конечной станцией нашего делового состава. Строительство и реализация более крупных проектов, таких как таунхаусы, гостевые дома, гостиницы, культурно – развлекательные объекты и другие  являются актуальной темой развития и укрепления. Такие объекты можно рассмотреть как на продажу, так и для внесения их в наши организационные активы на взаимовыгодных условиях, либо воспользоваться комбинированным вариантом. Развитие этого направления является наиболее перспективным в плане финансовой выгоды и возможности создания актива, который будет оплачивать наши дальнейшие проекты различных видов и масштабов, что позволит более уверенно смотреть в завтрашний день.