ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС "НЕВСКИЙ БЕРЕГ ШЛИССЕЛЬБУРГА" В ГОРОДЕ ШЛИССЕЛЬБУРГ, КИРОВСКОГО РАЙОНА, ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Цель:

Строительство жилого комплекса из 3-х 4-этажных домов (48 квартир) в г. Шлиссельбург, Ленинградская область.

1.    Срок реализации: Май 2025 – Август 2027 (20 месяцев).

2.    Объем инвестиций: 298 млн руб.

3.    Запрашиваемое финансирование: 298 млн руб. (кредит на 20 месяцев).

4.    Средства ИНВЕСТОРА: 30 млн руб.

5.    Прогнозируемая выручка: 445,7 млн руб.

6.    Чистая прибыль: 147,7 млн руб.

7.    Рентабельность: 33%.

Ключевые преимущества:

• Участок в центре Шлиссельбурга с развитой инфраструктурой.
• Энергоэффективные технологии (ЛСТК + пенобетон).
• Высокий спрос на жильё вблизи Санкт-Петербурга.

Описание проекта

1. Объект строительства:

• 3 жилых дома (4 этажа, общая площадь 3 156 м²).
• 48 квартир:
• 24 однокомнатные (38,7 м²).
• 24 двухкомнатные (60,7 м²).
• Общественные зоны: коридоры, лестницы, технические помещения (564 м²).
• Благоустройство: парковка, детская площадка, озеленение.

2. Градостроительные параметры:

• Зона ТЖ-3 (среднеэтажная жилая застройка).
• Коэффициент застройки: 0,3.
• Максимальная высота: 12 м.

Кадастровая стоимость участка: 3,33 млн руб.

ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

МЕСТО РАСПОЛОЖЕНИЕ УЧАСТКА

Данный участок находится в зоне ТЖ-3 (зона среднеэтажной жилой застройки). Вид разрешенного использования: размещение среднеэтажных жилых домов.

Максимальное значение коэффициента застройки земельного участка – 0,3.

Коэффициент плотности застройки (коэффициент использования территории) – 1,4.

Максимальная высота строений на участке – 12 метров.

Участок размежёван, поставлен на кадастровый учет. В наличии Генеральный план земельного участка (ГПЗУ).

Участок под строительство имеет следующие параметры:

• расположен в центральной части города Шлиссельбург;
• шаговой доступности от: городского стадиона, магазина Пятерочка, автобусной остановки с маршрутами автобусов до г. Санкт-Петербург, отделения ПАО "Сбербанк", аптеки, крытого вещевого рынка;
• хорошая транспортная доступность;
• наличие социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе;
• Хорошая экологическая ситуация в районе застройки.

Шлиссельбург – небольшой город в Ленинградской области, в котором проживает 18 тысяч человек. От Северной столицы Шлиссельбург отделяют около 35 километров, что позволило ему стать частью Санкт-Петербургской агломерации. Ближайшие станции метро: "Рыбацкое" и "Улица Дыбенко".

 Город известен своей славной историей и островной крепостью Орешек, веками являвшейся важнейшей русской твердыней в акватории Ладоги. В 1990 году международные эксперты признали исторические сооружения Шлиссельбурга выдающимися памятниками истории и культуры мирового значения и внесли их в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Город Шлиссельбург расположен в экологически чистой зоне, где нет выбросов загрязняющих веществ в атмосферу. Это говорит об экологически чистой и прекрасной природе.

Кроме того, еще недавно практически все работающее население Шлиссельбурга так или иначе было связано либо с Невским судостроительно-судоремонтным заводом, на верфях которого строят корабли, пополняющие речной флот, либо с обеспечением навигации на Неве и на Ладоге. С развитием туризма в городе появилось много новых рабочих мест в сфере услуг, открылись уютные частные гостиницы, комфортные загородные гостевые дома, симпатичные рестораны и кафе.

Шлиссельбург удобно связан с Санкт-Петербургом железной дорогой и автотрассой, из Северной столицы сюда идут электропоезда и рейсовые автобусы. Поездка длится в пределах одного часа, и жители Питера часто приезжают сюда на выходные, чтобы развлечься, погулять по знаменитой крепости Орешек и отдохнуть от суеты мегаполиса.

Ладожское озеро и река Нева охватывающие город пользуются спехом у рыбаков и отдыхающих.

СИТУАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ УЧАСТКА

Участок строительства расположен в г. Шлиссельбург на ул. Чкалова, и ограничен:

с юга – частный жилой дом;

с севера – жилой дом, далее река Нева – 200 м;

с запада – парковая территория с окончанием магазина Пятерочка";

с востока – через дорогу, частные жилые дома, стадион – 300 м.

В настоящее время земельный участок в границах землепользования занимает территорию общей площадью 2 917 кв. м. Территория свободна от застройки.

Земельный участок расположен в районе со сложившейся транспортной инфраструктурой. Транспортная связь с другими районами города осуществляется наземными видами транспорта.

Непосредственно на территории строительства отсутствуют инженерные коммуникации, подлежащие демонтажу или переносу.

Рельеф участка ровный, спокойный, пригодный для капитального строительства. Незначительный перепад рельефа наблюдается в центральной части. Общий перепад отметок рельефа составляет до 0,3 м.

В районе будущего строительства отсутствуют промышленные объекты.

Земельный участок с кадастровым номером 47:17:0104006:2, расположенный по адресу: Ленинградская область, Кировский район, г. Шлиссельбург, ул. Октябрьская, дом 1, находится в границах зоны среднеэтажной жилой застройки (обозначение: ТЖ-3).

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

Ввиду небольших размеров города, внутреннего общественного транспорта здесь нет. Тут все располагается компактно, в шаговой доступности. Передвигаться по Шлиссельбургу можно на маршрутках, направляющихся к близлежащим соседним поселкам, доступны услуги такси и частных перевозчиков. На противоположный берег Невы, где находится железнодорожная станция «Петрокрепость», курсируют катера.

Путешественники, желающие побывать в Шлиссельбурге, обычно добираются сюда через Санкт-Петербург. От аэропорта «Пулково» до старинного города – 55 км. Прямо на терминале в здании аэровокзала можно заказать такси. Время в пути – 35-40 мин.

Рисунок 5. Рейсовый автобус.

С Финляндского вокзала Санкт-Петербурга в Шлиссельбург регулярно отправляются электрички. Они отходят ежечасно с 06:48 до 23:48, время в пути – 1 ч. 10 мин., стоимость билета – 114 рублей. Выходить нужно на станции «Петрокрепость». В обратном направлении поезда следуют с 05:52 до 22:19.

От станции метро «Рыбацкое» с 05:38 до 00:37 каждые полчаса в направлении Шлиссельбурга отправляются автобусы № 440. Билет стоит 120 рублей, продолжительность поездки – полтора часа. Заметно быстрее и дешевле можно добраться на автобусах маршрута № 575, они принимают пассажиров у станции метрополитена «Улица Дыбенко» с 06:00 до 22:00. Периодичность движения – 20-30 мин., стоимость билета – 70 рублей, время в пути – 50 мин. Автобусы прибывают на станцию, расположенную прямо в центре Шлиссельбурга.

МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ

Маркетинговая стратегия

1. Целевая аудитория

• Молодые семьи из Санкт-Петербурга и Шлиссельбурга.
• Инвесторы, приобретающие жильё для сдачи в аренду.

2. Ценообразование

• Средняя цена продажи: 141 230 руб./м² (госзакупка) → 445,7 млн руб. выручки.
• Рыночная цена: 120 000–150 000 руб./м².

3. Каналы продвижения

Реклама на ЦИАН, Авито, Яндекс.Директ.

Сотрудничество с ипотечными брокерами (Сбербанк, ВТБ).

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Три многоквартирных жилых дома. Количество этажей – 4. Количество квартир в одном доме 16.

Таким образом общее количество квартир – 48.

Общая площадь застройки 1-го дома – 1 052,00 м2.

Общая площадь домов – 3 156,00 м2.

Конструктивно здание решено в виде монолитного каркаса из Легких стальных тонкостенных конструкций с поэтажным заполнением межстенного пространства пенобетоном, что в сочетании дает надежную энергоэффективную конструкцию.

 Наружные ограждающие стеновые конструкций оформляются эстетическими декоративными материалами, эмитирующими основные виды наружных отделок.

Кровля плоская, водосток наружный, организованный. Тип фундамента здания определяется после геологического отчета в рамках сбора исходных данных. Инженерное обеспечение здание осуществляется в соответствии с предоставленными техническими условиями от эксплуатирующих организаций. При дальнейшем проектировании объекта и уточненной проработке исходных данных, возможны  изменения в проектных решениях, уточнение стоимости возведения здания, корректировка решений по инженерным вопросам. Окончательная стоимость возведения здания определяется только после выполнения рабочего проекта. Дом сдается с внутренней отделкой типа: комфорт; и с наружной финишной отделкой.

Один дом состоит из 16 квартиры, из них однокомнатных квартир – 8, двухкомнатных квартир – 8.

Таблица 3.Технико-экономические показатели

Виды помещений

Количество помещений

Средняя площадь одного помещения, кв.м.

Итого площадь помещений, кв.м.

Однокомнатная квартира

24

38,7

928,8

Двухкомнатная квартира

24

60,7

1456,8

Площадь коридоров, лестничных пролетов и технических помещений

-

-

564

Итого

48

2945,6

Справочно: площадь одного этажа

263

Общая жилая площадь                                                                                             3 156 м. кв.

 Квартиры сдаются под чистовую отделку. Балконы и лоджии остеклены. Квартиры оборудованы приборами учета электроэнергии, воды, газа. Отопление и горячее водоснабжение осуществляются от новых сетей.

ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА

При реализации проекта планируются следующие виды работ:

·       общие проектные работы (проектирование, согласование, подготовительные работы,);

·       строительно-монтажные работы (строительство запланированных объектов);

·       прочие работы (благоустройство территории).

Этапы реализации:

• Подготовительный этап (май–октябрь 2025).
• Получение разрешения на строительство.
• Разработка проектной документации.
• Строительство (ноябрь 2025 – май 2027).
• Возведение 3-х домов (18 месяцев).
• Сдача объекта (июнь–август 2027).
• Ввод в эксплуатацию.
• Продажа квартир.

Календарный график работ по кварталам приведен в таблице (Приложение 1)

Организационный план

Участники проекта и схема взаимодействия участников проекта

Генеральный заказчик проекта

Инициатор проекта выступает в роли генерального заказчика.

Функции генерального заказчика:

• финансирование;
• общее управление проектом;
• контроль над реализацией проекта;
• контроль над расходованием денежных средств;
• контроль качества выполнения проектных и строительных работ;
• продажа и оформление помещений и квартир в собственность покупателей.

Генеральный подрядчик проекта

Генеральный подрядчиком выступает привлеченная компания.

Функции генерального подрядчика:

Ø выполняет часть работ по строительству объекта;

Ø осуществляет взаимодействие с субподрядчиками по проекту.

Субподрядчики проекта

Возможно привлечение субподрядчиков на выполнение отдельных строительных и специальных видов работ по проекту.

Генеральный проектировщик

Функции генерального проектировщика:

• выполняет все работы по проектированию, согласованию проектной документации, получению технических условий и получению разрешения на строительство.

Технический надзор за строительством, в том числе контроль качества и объема выполненных работ осуществляет Заказчик-Застройщик ООО "СЗ.ОСТ", которая располагает штатом квалифицированных специалистов .

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Финансовый план

1. Инвестиционные затратыумма (млн руб.)

Доля

Строительно-монтажные работы

246,3

77%

Проектные работы

7,4

3%

Благоустройство

3,9

1,6%

Резерв на инфляцию

12,3

5%

Итого

298,0

100%

 Источники финансирования

Средства ИНВЕСТОРА: 30 млн руб. (10%).

Кредит: 268 млн руб. (90%). Возможно полное финансирование инвестором.

4.3. Прогноз доходов

Выручка: 445,7 млн руб.

Себестоимость: 298 млн руб.

Чистая прибыль: 147,7 млн руб.

ИТОГО:

1.  Стоимость проекта ориентировочно составляет 298 010 539,57 руб.

2.  Продаваемая площадь ориентировочно составляет 3 156 м2.

3.  Ориентировочная себестоимость 1 м. кв. продаваемой пл. составляет 78 050 руб./м2.

4.  Государственная стоимость продаваемых помещений 141 230 х 3 156= 445 721,88 руб.

5.  Предполагаемая прибыль проекта составит 147 711 340,43 руб.

6.  РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ - 33 %.

7. Заключение

Проект обладает высокой инвестиционной привлекательностью благодаря:

Удачной локации в центре Шлиссельбурга.

Низкой себестоимости строительства (78 050 руб./м²).

Поддержке администрации (участок соответствует ПЗЗ).

Требуемые инвестиции: 298 млн руб.

Срок окупаемости: 2 года.